Все о переуступке жилья в новостройке

В нашем городе есть несколько способов приобретения квартир. Способом, набирающим популярность, является и переуступка.

Переуступка — один из выгоднейших способов покупки жилья в новостройке. Cмысл переуступки заключается в том, что потенциальный покупатель заключает сделку о получении прав требования на построенное не полностью жилье в рамках ДДУ.

С юридической точки зрения переуступка - не купля-продажа квартиры.

В случае приобретения квартиры в новом доме на условиях переуступки, заключается договор с двумя участниками

• Первый участник - дольщик. Этот участник является продавцом. Продавцом может выступать физическое либо юридическое лицо.
• Второй участник сделки - сам покупатель.

После подписания и государственного оформления договора застройщик является ответственным лицом и приступает к выполнению обязательства перед новым собственником. Согласие застройщика на переуступку требуются, если,, полностью не исполнены финансовые требования (продавец покупал квартиру в рассрочку).

Именно переуступка дает возможность конечному покупателю приобрести желаемую квартиру на условиях, лучше тех, предлагаемых после завершения строительства.

Как устроена переуступка квартиры?

Обязательно внимательно изучите условия сделки.

Если у первого дольщика уже оформлено право собственности и ключи на руках, это уже классическая сделка купли-продажи. В случае, если этого еще не произошло, сделкой считается переуступка права требования по ДДУ.

В стандартном договоре долевого участия одной из сторон выступает непосредственно застройщик. В случае продажи по переуступке застройщик не является стороной, фигурирующей в договоре. В этом случае сторонами договора выступают физические (в некоторых случаях юридические) лица.

Предмет ДДУ - объект недвижимости с указанным сроком завершения строительства. Предмет договора переуступки — право требовать строящийся объект недвижимости.

Что нужно знать, покупая квартиру по переуступке

Приобретение жилья на стадии незавершенного строительства всегда сопряженно с определенным риском. Чтобы не попасть в руки мошенников, стоит придерживаться ряда правил:

• Запросить у продавца оригинал договора долевого участия. В нем обязательно должны быть живые печати, подписи лиц-представителей компании-девелопера, а также отметка о регистрации в Росреестре. Это минимальные необходимые шаги, которые уберегут Вас от сделки с мошенником. В случае если была электронная регистрация сделки, то будет предоставлен файл с договором и электронной подписью.
• Проверить Единый федеральный реестр на наличие сведений о банкротстве застройщика. Также стоит проверить, не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах и не заведено ли на компанию уголовных дел. Здесь важно не само наличие/отсутствие судебного процесса, а его предмет.
• Важно проверять проектную декларацию застройщика. Этот документ обязательно должен быть выложен на официальном сайте девелопера.
• Посетить несколько форумов и почитать отзывы реальных покупателей. Любой застройщик может иметь как негативные, так и позитивные отзывы. Поэтому важно аналитически подходить к вопросу.

Особенности оформления переуступки

Особенностями сделки для приобретения квартиры по переуступке являются:

• Переуступка квартиры, находящейся в ипотеке. Такая процедура тоже возможна, однако происходит несколько сложнее обычной сделки. Только полностью выплатив ипотеку, продавец сможет передать право требования на недвижимость.
• Если в ДДУ есть стороны, которые не достигли совершеннолетия, потребуется разрешение соответствующих органов или законного представителя, подписывающего договор.
• Несколько сложнее выглядит ситуация, когда объект недвижимости, продаваемый на условиях переуступки, приобретался за счет материнского капитала. В договоре цессии, что несовершеннолетние лица станут собственниками своей доли по завершении строительства рассматриваемого объекта. |В случае покупки квартиры с использованием материнского капитала, необходимо указать в договоре цессии, что несовершеннолетние лица станут собственниками доли в тот момент, когда строительство будет завершено.

Договор переуступки

Чтобы уберечь себя от неожиданностей, нужно убедиться в добросовестности лица, собирающегося передать Вам право требования.

Объекты недвижимости в новостройках, продающиеся в рамках ДДУ, должны быть зарегистрированы в ЕГРН. Об этом говорит отметка «произведена государственная регистрация договора». Она гарантирует соответствие недвижимости всем требованиям законодательства.

Проверьте, чтобы права по ДДУ не были обременены залогом. Отметка о наличии залога ставится на самом на договоре.

Бывают случаи, когда девелопер требует своего согласия в процедуре переуступки. Эта информация отражается в ДДУ. Бывают ситуации, когда девелопер может потребовать выплату какого-то процента по сделке. Размер может достигать 10%.

Всегда следует отправлять письменное уведомление о приобретении квартиры по переуступке компании-застройщику, вне зависимости наличия данного условия в ДДУ.

Кто является продавцом переуступки?

Приобрести жильё в новом доме по уступке прав можно у лиц:

• У инвестора - ими могут быть люди либо юридические лица или закрытые ПИФ. Инвесторы имеют от одноq до нескольких квартир и хотят их продать, так как вкладывали деньги в недвижимость для продажи.
• У подрядной организации - Очень часто в такой роли выступают организации партнеры застройщика. При строительстве жилого комплекса подрядчик мог быть привлечён для выполнения части работ: свайные работы, мог оказывать рекламные услуги, производить монтаж бетонных и железобетонных конструкций, заниматься поставкой или транспортировкой материала и прочие. Распространена практика, когда девелопер рассчитывается за услуги оказанные подрядчиком посредством квартир.
• Частные лица, которые покупают недвижимость для своих целей, но принявшие решение о продаже имущества в будущем.

Кто может стать собственником новостройки по переуступке?

Покупка квартир по переуступке доступна практически желающим. Но наиболее уместен такой подход в следующих случаях:

• Необходимость быстрого переезда.
• Желание выбрать конкретную планировку квартиры. Чаще всего ближе к моменту завершения строительства квартирография проекта представлена менее широким выбором. Квартиры популярных планировок раскупаются в первую очередь. По переуступке можно купить желаемый вариант.
• Лица, желающие приобрести квартиру на вторичном рынке. Переуступка позволяет купить квартиру сразу с ремонтом в новостройке часто по более привлекательной цене.
• Переуступка также подойдет и тем, кто выбрал определенную недвижимость в понравившемся районе, но большая часть подходящих вариантов в нем уже распроданы.

Основные преимущества квартиры, купленной по переуступке

Как и любая сделка, купля-продажа в рамках договора цессии связана с определенными рисками. В первую очередь это касается покупателя. Переуступка получает все большую популярность благодаря ряду своих позитивных особенностей:

• Переуступка предоставляет возможность купить недвижимость в новостройке, когда все жилье уже распродано. Особенно популярно для тех, кто ищет благоустроенное жилье с нестандартными планировками в конкретном районе.
• Переуступка предоставляет большой выбор качественной недвижимости в современных новостройках.
• Ожидание квартиры в строящемся доме займет значительно меньше времени, а цены выгоднее рынка вторичного жилья. Покупать по переуступке гораздо выгоднее, чем у застройщика. Квартира уже находится в процессе строительства, что значительно сокращает ожидание.
• Получить жилье можно намного быстрее, нежели в случае приобретения недвижимости на начальном этапе строительства.
• Продаваемые по переуступки квартиры являются новостройками, а значит, избавляют потенциального покупателя от рисков, типичных для вторичного жилья (претендующие на недвижимость наследники, прописанные несовершеннолетние дети, и т.д. )
• Возможность получить доход на ценовой дельте после введения готового объекта в эксплуатацию.

Будьте острожны при оформлении договора переуступки. Обязательно убедитесь в порядочности продавца и соберите перечень документов для оформления сделки.

Пакет документов для переуступки

Чтобы оформить договор переуступки по всем правилам, обе стороны договора должны собрать регламентированный список документов:

• Когда продавец находится в браке, потребуется оформить согласие на продажу квартиры в письменном виде, заверенное нотариусом.
• Разрешение от застройщика.
• Доказательства оплаты по договору ДДУ.
• Разрешение Банка, если квартира была куплена в ипотеку.
• СНИЛС

Ознакомиться с предложениями по переуступке квартир в ЖК Геометрия в Санкт-Петербурге вы можете в разделе Переуступки